Збалансований підхід інвестора до вибору об'єкта житлової нерухомості

Abstract

Вибір об'єкта фінансування є ключовим питанням для інвестора під час здійснення операцій із житловою нерухомістю. В Україні аналіз ризику операції кожен суб'єкт відносин на ринку житла виконує самостійно, отже, інвестор повинен адекватно оцінювати фінансову послугу, що надає фінансова установа. Головним завданням процесу оцінювання є визначення надійного фінансового партнера, бо естетичні аспекти вибору житла мають другорядне значення для інвестора, якщо під загрозою опиняється загальна надійність операції. Показ¬ник надійності є складовою частиною самоаналізу інвестора, виражений системою коефіцієнтів для оцінювання потенціалу фінансової установи. Такий аналіз дозволяє визначити прозорість поточної та майбутньої діяльності партнерів – фінансових установ. Також важливим аспектом вибору партнерів залишається оцінка витрат інвестора. Оцінюючи ризик, інвестор повинен спиратися на ефективність наданої послуги, розрахованої на основі обов'язкових та додаткових витрат. Визначення критеріїв у процесі вибору об'єктів інвестування містить їхні якісні показники (площу, район, поверх та ін.), витрати інвестора та ступінь надійності фінансової установи, що надає послугу з фінансування майбутнього житла. Використання подібного підходу дозволяє інвестору здійснювати вибір житла, керуючись певним переліком фінансових установ, витратним навантаженням операції та якісними характеристиками об'єктів житлової нерухомості. Урахування розроблених складових частин процесу вибору об'єкта знижує ризики інвестування й тим самим підвищує надійність операцій на ринку житлової нерухомості. Для аналізу підходу зроблено розрахунки за всіма складовими частинами на прикладі міста Харкова як такого, що визнаний перспективним у розвитку житлобудівництва. Більш того, фінансові установи, представлені в цьому регіоні, є учасниками фондів фінансування будівництва – основного фінансового механізму на ринку житлової нерухомості. Тобто, процедура вибору об'єктів фінансування, відповідно до запропонованого підходу, визначає вектор (напрям) подальших відносин інвестора з фінансовою установою. Вибір передує здійсненню фінансової операції.

Выбор объекта финансирования является ключевым вопросом для инвестора при осуществлении операций с жилой недвижимостью. В Украине анализ риска операции каждый субъект отношений на рынке жилья выполняет самостоятельно, следовательно, инвестор должен адекватно оценивать финансовую услугу, предоставляемую финансовым учреждением. Главной задачей процесса оценки является определение надежного финансового партнера, поскольку эстетические аспекты выбора жилья имеют второстепенное значение для инвестора, если под угрозой оказывается общая надежность операции. Показатель надежности является составной самоанализа инвестора и выражается системой коэффициентов для оценки потенциала финансового учреждения. Такой анализ позволяет определить прозрачность текущей и будущей деятельности партнеров – финансовых учреждений. Также важным аспектом выбора партнеров остается оценка затрат инвестора. Оценивая риск, инвестор должен опираться на эффективность оказанной услуги, рассчитанной на основе обязательных и дополнительных расходов. Определение критериев в процессе выбора объектов инвестирования включает их качественные показатели (площадь, район, этаж и проч.), затраты инвестора и степень надежности финансового учреждения, предоставляющего услугу по финансированию будущего жилья. Использование подобного подхода позволяет инвестору осуществлять выбор жилья, руководствуясь определенным перечнем финансовых учреждений, расходной нагрузкой операции и качественными характеристиками объектов жилой недвижимости. Учет разработанных составляющих процесса выбора объекта снижает риски инвестирования и тем самым повышает надежность операций на рынке жилой недвижимости. Для анализа подхода проведены расчеты по всем составляющим на примере города Харькова как такого, который признан перспективным в развитии жилищного строительства. Более того, финансовые учреждения, которые представлены в этом регионе, являются участниками фондов финансирования строительства – основного финансового механизма на рынке жилой недвижимости. То есть, процедура выбора объектов финансирования, согласно предложенному подходу, определяет вектор (направление) дальнейших отношений инвестора с финансовым учреждением. Выбор предшествует осуществлению финансовой операции

Choosing the object of funding is a key issue for the investor conducting residential real estate transactions. In Ukraine, the analysis of the operation risk in the housing market is performed independently by every entity, therefore, the investor has to properly evaluate the financial service provided by a financial institution. The main objective of the evaluation process is to determine a reliable financial partner, as aesthetic aspects of the housing choice become of secondary importance for the investor if the overall reliability of the operation is at risk. The reliability index is a composite of introspection of the investor which is expressed by a system of coefficients for the assessment of potential financial institutions. This kind of analysis allows the investor to determine the transparency of the current and future activities of partners and financial institutions. The estimation of the investor costs also remains an important aspect of selecting a partner. When assessing the risk, the investor must rely on the effectiveness of the services rendered which are calculated on the basis of mandatory and optional expenses. The definition of criteria in the process of selecting investment objects includes qualitative parameters (area, district, floor, etc.), the costs of the investor and the degree of reliability of a financial institution which provides a service concerning the financing of future housing. The use of this approach allows the investor to make a choice of housing, guided by a specific list of financial institutions, the cost load of the oper¬ations and quality characteristics of residential properties. Taking into account the developed components of the process of selection reduces the risks of investment and thus increases the reliability of operations on the real estate market. For the analysis of the approach, calculations have been made in terms of all the components with the city of Kharkiv, taken as an example as it was recognized as promising in the development of housing. Moreover, financial institutions that are represented in the region are parties to the Construction Financing Funds being the main financial mechanism in the housing market. That is, the procedure for the selection of the object of financing under the proposed approach determines the vector (direction) of the further investor relations with a financial institution. The choice precedes the implementation of a financial transaction